La construcción privada en Santa Fe está abajo del nivel pre-pandemia. La razón aparente es que los materiales de la construcción se fueron a las nubes. Pero el verdadero motivo son las expectativas adversas. El 2023 puede ser una oportunidad, apuntando al 2024, porque los costos en dólares para construir están por el piso.
La construcción privada en la provincia de Santa Fe quedó golpeada con la crisis cambiaria y la pandemia. En Santa Fe se otorgan permisos de edificación por aproximadamente 1,6 millones de metros cuadrados por año. Para tener una idea más gráfica, lo que se construye de obra privada cada año en la provincia es el equivalente a un cuadrado de 12 cuadras x 12 cuadras.
Su evolución en la última década tiene un claro punto de quiebre. Entre los años 2010 – 2017, los permisos de edificación se mantuvieron oscilantes pero con una tendencia plana. A partir del 2018 empieza a caer con un golpazo en el 2020 por la pandemia y un rebote débil en el 2021 y lo que va del 2022.
Permisos de edificación en m2 otorgados en Santa Fe
2010 = 100
Fuente: LP CONSULTING en base a IPEC
El rebote débil pos-pandemia seguramente que se debe a la aceleración de la inflación. Mirando entonces lo que pasó con los costos de la construcción desde el 2017 surge que lo que subió mucho a la salida de la pandemia fueron los materiales de construcción. Tomando el valor de 2017 = 100 en el 2022 el precio de los materiales está en el orden de los 800 cuando el costo de la mano de obra, medido por el convenio de la UOCRA, está algo por debajo de 600. El Índice de Precios al Consumidor (IPC) de Santa Fe está en un valor de 700.
Esto sugiere que el escenario es un tanto complicado en el sentido de que los materiales están caros y para conseguir gente hay que pagar por encima del convenio dado que este salario de referencia viene por debajo de la inflación. Entonces, los costos están apretando el zapato para las edificaciones privadas lo que obviamente explica la debilidad del rebote pos-pandemia.
Si sirve como aliciente, según los datos del INDEC, los costos de los materiales de la construcción en el Gran Buenos Aires subieron más que en Santa Fe. Tomando 2017 = 100 en el Gran Buenos Aires están en un nivel de 900.
Costos de los materiales y de la mano de obra en la Construcción en Santa Fe
2017 = 100
Fuente: LP CONSULTING en base a INDEC e IPEC
De todas formas, aun cuando los costos de la construcción estén subiendo más que la inflación general, paradójicamente, no sería el principal factor que explicaría el rebote débil. Parecería que más determinante son las expectativas en donde la incertidumbre de lo que pasará con la economía el próximo año –eleccionario con inflación en alza y crisis en el gobierno– sería lo que termina aconsejando al inversor a parar a pelota. Por lo menos hasta que pasen las elecciones, a ver cómo sigue el partido en el 2024.
La muestra de que la construcción no despega, no porque no haya fondos, sino porque no hay buenas expectativas es el gráfico siguiente.
Costo de los materiales de construcción en dólar paralelo
2017 = 100
Fuente: LP CONSULTING en base a IPEC y datos de mercado
Si se mide la evolución del costo de los materiales de la construcción en Santa Fe desde el 2017 en términos de dólar paralelo aparece que los materiales están regalados. Ciertamente que desde la pandemia hasta aquí el costo de los materiales creció más que el dólar “blue”, pero comparado con el 2017 –que fue el último año de buena construcción– los costos están 45% abajo en dólares.
Conclusión
En el último lustro, la construcción recibió dos golpes fuertes (la crisis cambiaria primero y la pandemia pegado a eso). Pos-pandemia la recuperación fue parcial. Es cierto que los costos de construir subieron fuerte con la salida del confinamiento del 2020, pero en términos de dólares del colchón los costos están regalados.
Desde el 2021 que está el régimen de blanqueo para la construcción. Es una buena oportunidad de sacar los dólares del colchón para construir. Pero parece que la gente prefiere mantener el colchón gordo a la espera de ver qué pasa en el 2023.
Igual, el 2023 puede ser la oportunidad para aprovechar los bajos costos en dólares de construir apostando a la valorización inmobiliaria que siempre se produce cuando viene la estabilidad. Claro, hay que apostar a que con un nuevo gobierno en el 2024 viene la estabilidad. Aquí es donde está el quid de la cuestión.
C.P. Leonardo H. Piazza
Director de LP CONSULTING
